商业地价只有宅地一成 为何开发商仍青睐纯宅地

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当“地王”在上海不断出现时，上周上海有许多地块以底价出售。例如，8月18日，龙湖在马桥占了一块地。该地块的价格从起始价到最终成交价格仅为5.18%的溢价，最终底价为4985元/平方米。如果这块土地是当地的纯宅基地，估计底价可能是商业用地的10倍。

听到上述消息后，中南建设(000961，BUY)集团董事长陈锦石立即对《商报》记者表示，今后中南建设地产在一线城市拓展业务将是一项重要战略。

在一线城市的宅基地继续高价出售，但没有人关心商业用地的大环境下，开发商能否选择购买更多的商业用地，以避免以高价安抚“地王”项目的高风险？

商业用地的风险不低

事实上，一线土地市场的商业用地很少有人感兴趣是有原因的。

以龙湖马桥地块为例，土地出让文件规定，投标人需拥有建筑面积不低于80% (66，762.4平方米或以上)的商业用房不少于10年；建筑面积不少于40% (8345.3平方米或以上)的自持办公用房不少于10年。

这就要求开发商不仅要有很强的商业地产开发、设计和运营能力，还要有优秀的现金流管理，这样才能维持很大比例的商业地产。

然而，在目前的房地产行业，很少有人有能力效仿龙湖。与住宅建筑相比，商业地产的开发、设计、运营、持有和融资要复杂得多，对经验的要求也高得多，企业的综合能力也高得多。这是许多企业不愿大规模持有商业地产的一个重要原因。

早在2014年，上海就要求拍卖的土地不能一次全部出售，开发商应该持有并经营一些房产，并从开发商转变为城市运营商。自去年以来，对商业用地和住宅用地的转让有了一些规定。住房企业开发商业地产将比以前更加困难，并将增加新的商业办公用地。一般区域商业地产的持股比例不低于80%，办公地产不低于40%，持股期限不低于10年。；在现阶段商业写字楼供应量较大的地区，商业地产的持股比例已经提高到100%，写字楼的持股比例不低于60%或100%，持股期限不低于10年或长期持股。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰表示，商业用地供过于求，所以不能出售，也不能成为现金流。商业供应超过需求，即使是最好的地段也是无用的。

蛋糕很大:味道不一定好

瑞一德董事陈在接受《全国商报》采访时表示，商业地产是出于商业考虑，就像住宅地产是为小学生准备的，而商业地产是为大学生准备的，而大学生也是为房地产准备的，但商业地产的盈利模式、融资方式和经营策略是不同的。

数据显示，从上海商业地产市场来看，截至目前，商业地产的销售利润率持续上升，其中写字楼901万平方米，商铺957万平方米。

开发难度大，供大于求，资金需求大，这也是目前上海商业用地不容乐观的原因。然而，这种现象可能只是暂时的。许多开发商已经嗅到了空商业地产的利润，并勇敢地投资于这一领域。

除龙湖外，金地、绿地、徐汇、华侨城等房地产企业也积极参与上海商业用地的招标，确保公司在上海的土地储备和可持续经营。

除了商业地产，城市更新项目也成为房地产企业获取土地的新战场。融创中国(香港股票市场01918)董事长孙宏斌表示，融创正积极参与一线城市的城市更新，并寻找机会有限的项目。此前，万科上海还选择与上海研究院合作，探索城市更新，获取发展机遇。

对于开发商来说，随着住宅用地价格创下新高，商业写字楼、一线城市周边的三、四线城市甚至小城镇的开发用地将成为他们的新机遇。总的来说，房地产行业依靠人口红利轻松赚取高额利润的时代已经一去不复返了。如果你想从中获得更多的利润，你需要一个更精确的视野和精细的操作。我们可以向很多港资发展商学习，他们通常拥有很大比例的商业物业。随着城市的发展，他们不能卖房子，但他们也通过房产增值赚取巨额利润。